Et pantebrev er i bund og grund blot et bevis på, at man skylder en vis sum penge til en låneudbyder og har stillet fast ejendom som sikkerhed for lånet. Det kan både være, hvis man låner penge af banken, og hvis man låner penge af en privatperson.
Tidligere har sælgerpantebrevet ofte indgået i bolighandler, men det ses ikke nær så ofte længere. Hvordan kan det være, og hvad er et sælgerpantebrev egentlig? Det kigger vi nærmere på her.
Læs også: Hvor meget kan jeg købe bolig for? Vi giver dig svaret
Hvad er et sælgerpantebrev?
Et sælgerpantebrev er et pantebrev, som sælger udsteder til køberen af en ejendom. Det vil sige, at man som sælger indvilger i at få sine penge for ejendommen løbende fremfor at modtage dem kontant ved ejerskiftet.
En grund til at man vælger denne løsning, kan eksempelvis være fordi, man ønsker at lave et generationsskift af en gård og gerne selv vil kunne fastsætte rammerne for lånet, men det kan også være fordi, alternativet for sælger er ikke at få solgt ejendommen. Derfor vælger man i stedet at lade køber benytte sig af et sælgerpantebrev, for derved er der styr på finansieringen.
Læs også: Pantebrevslån – et fornuftigt alternativ til bank og realkredit
Hvornår benytter man et sælgerpantebrev?
Det er altså typisk i situationer, hvor sælger og køber har en personlig relation, man benytter sig af et sælgerpantebrev, men det kan også forekomme i andre typer handler. Før i tiden indgik sælgerpantebreve i rigtig mange bolighandler, men efterhånden som bankerne er begyndt at kunne tilbyde gode renter på boliglån, er dette ikke lige så udbredt længere.
Når man laver et sælgerpantebrev, er det helt og holdent sælger og køber selv, der fastsætter rammerne for lånet, og det kan især være en fordel, hvis man har en personlig relation. Det betyder også, at sælgerpantebrevet faktisk kan finansiere helt op til 100% af et boligkøb. Typisk vil man dog alligevel først og fremmest forsøge at optage et realkreditlån, som kan dække 80% af købsprisen, og så kan man derefter benytte et pantebrevslån eller et banklån til at finansiere de 15%, man mangler efter de 5% i udbetaling er betalt.
Et andet eksempel på, hvornår man kan vælge at benytte et sælgerpantebrev, er ganske enkelt, hvis man har fået nej til at låne i et realkreditinstitut eller i banken. Det kan skyldes, at banken eller realkreditinstituttet vurderer, at din økonomi ikke er holdbar nok, til at du kan købe fast ejendom, men det kan også være fordi, de anser boligkøbet som værende risikabelt. Det ser man ofte, hvis man vil købe ejendom i yderområderne af landet.
Det er som hovedregel ikke en lige så god investering som at købe ejendom i en by, og derfor vil banker og realkreditinstitutter ikke altid hjælpe til med finansieringen. Om man får lov til at låne penge til et huskøb, afhænger naturligvis også af den generelle økonomiske situation, og i nogle perioder vil det således være langt vanskeligere at få lov til at låne penge, end det ellers normalvist er.
Der kan altså være forskellige grunde til, at man vælger at finansiere et boligkøb med et sælgerpantebrev, men det vil typisk være i situationer, hvor sælger og køber har en personlig relation, eller hvis køber har fået nej til at låne penge andetsteds. Desuden vil denne type lån ofte ses som restfinansiering efter et realkreditlån eller et banklån på de første 80% af købesummen.
Indhent gratis og uforpligtende lånetilbud
- og få svar inden for 24 timer
Indhent lånetilbud
Fordelene ved et sælgerpantebrev
Der er naturligvis både nogle fordele og nogle ulemper ved sælgerpantebrevet. Fordelene kan være, at man netop selv bestemmer rammerne for lånet – det vil sige, at man selv fastsætter hovedstol, løbetid, kurs og rente for lånet. Derudover er det muligt at skrive nogle særlige klausuler ind i et sælgerpantebrev, og man kan frit lave en ordning for afdragene, så lånet kommer til at passe til den konkrete situation. Dog skal man være opmærksom på, at man kan blive beskattet, hvis ikke renten passer til det generelle renteniveau, og at man desuden kan blive beskattet på ens fortjeneste, hvis et sælgerpantebrev har en kurs på under 100.
En fordel – for køberen – er desuden, at sælgerpantebrevet er uopsigeligt fra kreditors side, så længe det ikke misligholdes. Det kan til gengæld være en ulempe for sælgeren, som derfor i nogle tilfælde kan blive nødsaget til at sælge sælgerpantebrevet videre til en lavere kurs til et pengeinstitut. Medmindre der er en personlig relation imellem sælger og køber, er det imidlertid ofte det, der sker, uanset hvad. Således vælger sælger typisk at sælge sit pantebrev til en tredjepart vel vidende, at det betyder et lille tab, men til gengæld kommer vedkommende ud af handelen og får sin betaling kontant.
Debitor kan til enhver tid opsige låneforholdet ved at betale lånet ud – medmindre andet er angivet i sælgerpantebrevets betingelser.
Læs også: Huslån – flere typer
Ulemperne ved et sælgerpantebrev
En klar ulempe – for køber – med et sælgerpantebrev er, at renten oftest er temmelig meget højere på denne type lån, end den er på et almindeligt banklån eller et realkreditlån. Det skyldes, at sælger løber en stor risiko med et sælgerpantebrev, og desuden er et sælgerpantebrev oftest sidst prioriteret i forhold til et realkreditlån og et banklån. Det vil sige, at hvis køber ikke er i stand til at betale sine afdrag, vil banken og realkreditinstituttet få deres penge førend sælgerpantebrevsejeren i forbindelse med en tvangsauktion.
Læs også: Lån uden om banken – bliv klogere på dine muligheder
Tinglysning af sælgerpantebrev
For at et sælgerpantebrev er juridisk bindende, skal det tinglyses. På den måde kan der umuligt komme til at herske nogen tvivl om, hvem der har pant i en ejendom, og hvordan prioriteringsrækkefølgen er, hvis der er flere panthavere i den samme ejendom.
I Danmark foregår tinglysning online, og du kan således også nemt tilgå informationerne på eksempelvis en bolig, du har kig på. Skal man tinglyse et pantebrev, koster det et fast gebyr på 1.660 kroner, og derudover koster det 1,5% af lånets hovedstol. Det vil sige, at det klart er ønskværdigt at undgå at skulle tinglyse flere gange end højst nødvendigt, hvorved du vil komme til at betale en sum penge flere penge. Når lånet er betalt ud, skal man desuden være opmærksom på at tinglyse ejendommen igen, så den tidligere panthaver ikke fortsat juridisk set vil have pant i din bolig.
