Drømmer du om at købe en ny bolig, er der flere ting, du skal have styr på og overveje, inden du kan realisere din drøm. De færreste har mulighed for at betale for et nyt hus kontant. Langt de fleste har således brug for et lån til boligkøb for at kunne betale for huset. Ydelserne, der efterfølgende skal betales, vil fungere som husleje. Det kan være svært at finde ud af, hvordan man skal finansiere købet af en ny bolig. Det er ikke altid bare lige til at tage et lån til boligkøb. Der er nemlig flere aspekter i din økonomi, der tæller med. Du kan her på siden læse mere om, hvordan du får et lån til en ny bolig.
Det skal du vide, inden du kan købe din bolig
Inden du går ud og kigger på huse, kan det være en fordel at have en idé om, hvor meget du egentlig kan købe for. Det afhænger hovedsageligt af din økonomi. Når du går med boligdrømme i tankerne, kan du få et boligkøbs- eller lånebevis. Dette er en form for redegørelse for, hvor meget du egentlig kan købe hus for, når du går med disse tanker. Det vil typisk være din bank, der kan hjælpe dig med at få et boligkøbsbevis.
Du kan aftale et møde med din bank, hvor de kan vurdere din privatøkonomi i forhold til køb eller lån til bolig. Når du skal mødes med banken, vil de typisk skulle bruge tre af dine seneste lønsedler. Derudover skal de også bruge din årsopgørelse fra SKAT. Slutteligt skal de bruge en oversigt over, hvad du har af faste udgifter. Flere steder inkluderer det også en oversigt over, hvad du forventer af udgifter, når du bliver husejer. Ud fra dette kan banken kalkulere sig frem til, hvor meget du vil kunne købe en bolig for. Skal du købe sammen med en partner eller ægtefælle, vil det være jeres samlede økonomi, der vurderes.
Når du får et boligkøbsbevis, vil det bl.a. inkludere, hvor mange penge du ville kunne låne til at købe en ny bolig. Derudover giver de også en indikation af, hvad dit rådighedsbeløb er. Et rådighedsbeløb er det beløb, du har tilbage pr. måned, når du har betalt alle dine faste udgifter. Dit rådighedsbeløb skal typisk dække mad, tøj, fornøjelser og andre diverse ting. Dit rådighedsbeløb siger ganske enkelt noget om, hvad du har til dig selv (eller dig og din familie) at leve for på en måned.
Der er mange fordele ved at have et boligkøbsbevis, inden du får kigget på alt for mange huse. Du kan bedre indskrænke mulighederne til noget, du har råd til. Når du finder et hus, der kunne være muligt, vil du hurtigere kunne give et købstilbud. Sælger vil se dig som en mere seriøs køber, da du netop allerede har taget det første spadestik med banken for at finde ud af, hvad der er muligt for dig, når du skal have ny bolig. Et boligkøbsbevis er derfor en rigtig god ting at starte med, da det giver dig et godt udgangspunkt for at kunne finde den rigtige bolig, der passer til din økonomi. Dertil vil det oftest være gratis at få det lavet i banken.
Læs også: Fem overvejelser før du optager et huslån
Det traditionelle lån til køb af bolig
Når du efterhånden er ved at have fundet den perfekte bolig for dig, skal du have fundet ud af, hvordan du finansierer boligkøbet. De færreste har kontanter af den størrelse liggende under madrassen. Det mest normale er at låne de fleste af pengene til boligkøbet. Når du skal låne penge til bolig, vil der være nogle regler, du skal følge. Dette gælder sammensætningen af dine lån. Det er nemlig ikke altid, du kan nøjes med et enkelt lån.
Der er lavet love, der gælder, når du skal låne penge til en ejerbolig. Først og fremmest er det bestemt, at du maksimalt kan låne 95 % af købesummen. Dette skal være en sikkerhed for dig som låntager, da det giver dig en mindre risiko i forhold til, hvis du lånte hele købesummen til din nye bolig. Derudover er der også regler for, hvordan de 95 % af købesummen må finansieres.
Maksimum 80 % af købesummen må være igennem et realkreditlån. 15 % af købesummen kan du finansiere med et boliglån i banken. Nu er der selvfølgelig stadig 5 % tilbage af købesummen. Det vil typisk være noget, du selv skal finde ud af at finansiere. Dette kan gøres på forskellige måder.
Det billigste lån til bolig
Når du skal låne penge til din nye bolig, er det klart en fordel at låne så meget af købesummen fra et realkreditinstitut som muligt. Som sagt er det op til 80 % af købesummen, du kan låne som et realkreditlån. Fordelen ved at tage et realkreditlån er, at det er det billigste lån, du kan få, når du skal købe hus. Når du sammenligner et realkreditlån med et lån i banken, vil der være en væsentlig forskel på, hvor meget du skal betale i renter. Skal du låne til størstedelen af købesummen, anbefales det, at du låner det, der er muligt at låne i en realkredit. Det vil på sigt spare dig for en del penge.
Når du optager et realkreditlån, vil lånet typisk hænge sammen med en bestemt obligation, hvis det er er fastforrentet lån. Som med så mange andre former for værdipapirer vil der være en rente tilknyttet obligationen. Renten og kursen hænger tæt sammen, når der er tale om en obligation. Det er noget, du skal være opmærksom på, når du skal have et lån til en ny bolig. Når du har fundet et hus, og du er kommet til det punkt, hvor du snart skal låne penge til at finansiere huskøbet, vil du få et tilbud på et lån.
Fra du får tilbudt et realkreditlån, til du rent faktisk optager lånet, kan der gå en vis tid. Det betyder, at renten, og dermed også kursen på obligationerne, kan nå at ændre sig i denne periode. I værste tilfælde kan det betyde, at du ikke får lige så meget udbetalt, som du regnede med. Hvis du gerne vil undgå denne situation, er det en god idé at kurssikre dit realkreditlån. Når du kurssikrer dit lån, låser du renten fast, hvilket også gør, at kursen ikke ændrer sig for dit lån i perioden. Det er noget, du skal betale for at få gjort. Det kan være alle pengene værd, da det kan blive en dyr fornøjelse, hvis renten pludselig bevæger sig i en mindre favorabel retning fra dit synspunkt.
Ønsker du ikke et fastforrentet lån, men i stedet et rentetilpasningslån, hvor renten varierer, er der ikke den samme mulighed for at kurssikre lånet. Der kan her være risiko for, at renten ændrer sig, fra du får tilbudt lånet, til du egentlig optager lånet. Der er flere forskellige fordele og ulemper både ved fastforrentede- og rentetilpasningslån. Du skal vælge det lån, der passer til dig og din økonomi.
Indhent gratis og uforpligtende lånetilbud
- og få svar inden for 24 timer
Indhent lånetilbud
Lån i banken til bolig
Når du har fået 80 % af købesummen på plads gennem et realkreditlån, skal du finde ud af, hvordan du finansierer de næste 15 % af købesummen. Her vælger langt de fleste at få lavet et boliglån i banken. Lånet i banken vil, som tidligere nævnt, have en højere rente end ved et realkreditlån.
Der kan være stor forskel på de forskellige banker, når det kommer til renter og gebyrer, du skal betale for lånet. Du kan få rigtig meget ud af at undersøge markedet for låneudbydere, inden du vælger den første og den bedste bank. Det kan være, at det kan betale sig at skifte til en bank, hvor du kan få en bedre aftale.
Når du skal have et lån i banken, skal du også bestemme dig for, om det skal være et fastforrentet- eller rentetilpasningslån – ligesom med realkreditlånet. Det er muligt at vælge den samme form for lån eller vælge to forskellige lånetyper. Det er op til dig, hvilke præferencer du har, og hvad der virker mest fordelagtigt for din økonomi.
Selvom du har fået et boligkøbsbevis, skal du stadig have tilladelse fra banken om, at du kan låne den nødvendige sum til boligkøbet. Dette gælder også for realkreditlånet. Grunden til, at du skal have tilladelse fra långiverne til at købe huset, er, at de skal vurdere værdien af huset. De vil typisk gå ind at kigge på, om de ville kunne få pengene igen, hvis du pludselig ikke kan betale for lånet på huset. De vurderer derfor husets værdi i forhold til det, du skal låne til boligen. Er der ikke den rette sammenhæng mellem værdi og lånestørrelsen, kan det have betydning for, om banken vil godkende dit lån til din nye bolig.
Lån til bolig uden om banken eller i banken
Har du fået styr på lånet i realkreditten og lånet i banken, mangler du kun de resterende 5 % af købesummen for at kunne skrive under på købskontrakten. De 5 % fungerer ofte som en udbetaling på huskøbet. Dette beløb skal betales, når du underskriver købskontrakten. Der er ikke noget krav til, at du skal betale hele købesummen den dag, du underskriver. Oftest skal de resterende 95 % af købesummen betales til sælger den dag, du overtager boligen. Fra du har skrevet under på købskontrakten, til du overtager huset, er der en periode, hvor du får helt styr på dine lån til køb af bolig.
De 5 % af købesummen, der fungerer som udbetaling, er penge, du typisk selv skal anskaffe. For de flestes vedkommende vil det betyde, at de har sparet pengene op og allerede har dem. Dette kræver derfor ikke nogen decideret handling fra din side. Du skal blot betale udbetalingen. Det er dog ikke alle, der har haft mulighed for at spare nok penge op til udbetalingen.
Er dette tilfældet, kan du ikke bare låne de resterende 5 % i banken. Du kan maksimalt låne 15 % af købesummen i banken. Har du en kassekredit i banken, kan du dog godt få lov til at hæve udbetalingen herfra. Lige så snart du har et eksisterende lån eller en kassekredit i banken, kan du låne udbetalingen fra dine eksisterende lån. Det er dog ikke muligt at lave et nyt lån eller kassekredit, der udelukkende skal fungere som udbetalingen på dit nye hus. Det skal være penge, du på en eller anden måde selv har skaffet.
Der er dog situationer, hvor du er undtaget reglen om, at du selv skal skaffe de sidste 5 % af købesummen. Unge boligkøbere kan være undtaget, hvis de har en forholdsvis høj indkomst. Ud over en høj indkomst skal de også have et højt rådighedsbeløb, der sikrer, at de ikke pludselig sidder for stramt i det.
Har du en opsparing til boligkøb, der er højere end de 5 %, kan det være en fordel at benytte den resterende del af opsparingen til dit boligkøb. På den måde kan du gøre dit boliglån i banken mindre eller helt undvære det. Det kan spare dig for en del renter og gebyrer. Da banklånet er det dyreste, er det det lån, du skal minimere frem for realkreditlånet.
Hvordan sikrer långiverne, at de får deres penge igen?
Når du låner penge til en bolig, skal långiverne, som typisk er realkreditten og banken, have en form for sikkerhed. Dette skyldes, at de er nødt til at sikre sig imod at tabe penge, hvis du pludselig ikke kan betale for dine lån. Når du låner penge til din nye bolig, vil långiveren typisk tage sikkerhed i dit hus. Helt officielt hedder det, at de skal have pant i huset. Når der er pant i dit hus, betyder det, at de kan råde over dit hus, hvis du ikke overholder dine betalingsaftaler.
Betaler du ikke dine renter og afdrag i en længere periode, kan långiverne vælge at sætte dit hus til salg på en tvangsauktion for at få dækket mest muligt af den gæld, du har til dem. Det er selvfølgelig noget, du skal undgå. Det er en ærgerlig situation både for dig og långiverne, da en tvangsauktion ofte ikke dækker hele gælden. Boliger, der sælges på tvangsauktion, bliver ofte solgt forholdsvis billigt, når man tager boligens egentlige værdi i betragtning. Det er derfor ikke nødvendigvis noget, banken ønsker, hvis det skulle komme dertil, men det kan blive en nødvendighed, hvis du ikke overholder betalingsaftalerne.
Dette viser meget simpelt, hvad det indebærer, når långiverne har pant i din faste ejendom. Hvis du overholder dine betalingsaftaler, er det ikke noget, du skal tænke over. Det vil blot være registreret et sted, at de har pant i din bolig.
Når du tager et lån til en ny bolig, skal der tinglyses et pantebrev for boligen. Dette pantebrev siger noget om, hvem der har pant i din bolig. Når du har købt et nyt hus, hvor du har finansieret lånet med et realkredit- og boliglån i banken, vil banken og realkreditten stå på pantebrevet. Det vil være dokumenteret, hvor meget pant de enkelte parter har, og hvad aftalen er for at afdrage på lånet. Dette indebærer også, hvad løbetiden er for de enkelte lån. Når det er tilfældet, at der er mere end en långiver (eller panthaver) på pantebrevet, skal de være prioriteret. Det betyder, at der skal være en klar rækkefølge over, hvem der først får sine penge, hvis du ikke overholder dine aftaler, og huset skal sælges på tvangsauktion. Pantebrevet til din nye bolig er forbundet med skødet til boligen, som tinglyses sammen.
Indhent gratis og uforpligtende lånetilbud
- og få svar inden for 24 timer
Indhent lånetilbud
Andre lån til boligkøb
Er du i den uheldige situation, at du ikke er blevet godkendt til at låne penge i enten realkreditten eller banken, kan der være behov for en alternativ løsning, hvis du ikke vil lægge din boligdrøm på hylden. Der findes selvfølgelig andre måder at finansiere et boligkøb på. Du skal dog være opmærksom på, at der er en grund til, at man typisk vælger et realkredit- og banklån som første prioritet, når man skal låne penge til bolig.
De andre muligheder er ofte dyrere. Dette gælder især renten, der ofte vil være noget højere. En rente på et lån afspejler ofte risikoen for långiveren for at skulle låne penge til dig. Du skal derfor være forberedt på en højere rente ved alternative lån til realkredit- eller boliglån i banken. Ikke desto mindre kan det dog være den rette løsning for dig, der gør, at du kan flytte ind i dit drømmehus.
De alternative lån, du kan benytte dig af, vil typisk være pantebreve. De fungerer langt hen ad vejen på samme måde som et realkredit- og banklån. Der skal nemlig stilles sikkerhed for lånet ved, at der tages pant i noget af værdi. Der findes flere forskellige typer pantebreve, hvilket indebærer visse forskelle. Overvejer du et pantebrev, skal du kende forskellene for at kunne vælge det rette pantebrev til din situation. Der er forskellige former for pantebreve alt efter, om du ikke er blevet godkendt til et realkreditlån, eller du ikke er blevet godkendt til et banklån.
Der er forskellige former for pantebreve at vælge imellem. Der er pantebrevslån, realkreditpante-, ejerpante- og sælgerpantebrev. Vi giver en forklaring på de forskellige pantebreve i de følgende afsnit.
1. Pantebrevslån
Et pantebrevslån fungerer på mange måder som andre lån. Långiver skal have sikkerhed i noget for at ville låne dig penge. Långiver vil typisk få pant i din bolig, når du skal låne penge til at finansiere dit nye hus. Det særlige ved et pantebrevslån er, at du kan låne op til 95 % af købesummen, når du skal have et nyt hus, frem for de 80 % du højest må låne i realkreditten.
Hvis du ikke er blevet godkendt af hverken banken eller et realkreditinstitut, kan dette være løsningen på din problemstilling. Det er dog vigtigt, at det stadig kan hænge sammen for dig økonomisk. Derudover skal du stadigvæk selv sørge for 5 % af købesummen, der skal fungere som udbetaling.
Er du blevet godkendt enten ved realkreditinstituttet eller i banken, kan et pantebrevslån være et supplement til det lån, du allerede er blevet godkendt til, hvis du fortsat mangler at finansiere dele af købesummen. Du skal derfor ikke nødvendigvis låne store dele af købesummen for at kunne benytte et pantebrevslån. Hvis du mangler de resterende 15 % af købesummen, da du har fået et almindeligt realkreditlån, kan det være en fin løsning for dig.
Du skal selvfølgelig være opmærksom på, at dette er et dyrere alternativ, når det kommer til renten. Det er vigtigt, du undersøger nøje, om det er noget, din økonomi kan klare. Det er dog muligt at finde et fornuftigt alternativ, der passer til din økonomi.
Det, der kendetegner et pantebrevslån, er, at renten og ydelsen er fastlagt fra start. Det er ikke altid tilfældet med andre lån, hvis man fx vælger et lån med en variabel rente. Med denne lånetype er du altid sikker på, hvad du skal betale i ydelse hver måned.
Læs også: Pantebrevslån – Fordele og ulemper
2. Realkreditpantebrev
Et realkreditpantebrev vil typisk fungere som et supplement til de 80 % af lånet, du kan få finansieret med et realkreditlån. Et realkreditpantebrev minder meget om et realkreditlån. Du vil i begge tilfælde låne penge ved et realkreditinstitut. Der vil dog være andre betingelser, der oftest betyder, at det er dyrere i renter sammenlignet med det traditionelle realkreditlån.
Som med et realkreditlån skal der stilles sikkerhed for lånet. Dette gøres ved, at der tages pant i huset. Dette er ligesom med et realkreditlån. Forskellen ligger dog i, at der også skal udstedes et gældsbrev om, at du skylder realkreditten penge.
3. Ejerpantebrev
Et ejerpantebrev er et pantebrev, hvor du både står som kreditor og debitor. Det betyder, at du egentlig udsteder et pantebrev til dig selv. På ejerpantebrevet vil der stå, at panthaver har pant i ejendommen. Det giver dig som kommende boligejer mulighed for at ”sælge” dit pantebrev. For købesummen kan du købe din nye bolig.
Når du tager et lån med et ejerpantebrev, får den nye kreditor underpanteret. Det betyder, at kreditor får pant i dit hus. Overholder du ikke betalingsaftalen, har kreditor ret til at sælge dit hus på tvangsauktion for at få indfriet så meget som muligt af din gæld. Et ejerpantebrev kan både benyttes i banken, men det kan også benyttes til andre former for kreditorer.
Et ejerpantebrev er ikke altid lavet med en bestemt størrelse rente og afdrag, der skal betales hver måned. Det kan være aftalt med kreditor, der ”køber” ejerpantebrevet. Det giver blot en sikkerhed for, at kreditor kan få sine penge ved at sælge huset, hvis du ikke overholder dine aftaler.
Læs mere om ejerpantebrev her…
4. Sælgerpantebrev
Langt hen ad vejen er et sælgerpantebrev det samme som et pantebrevslån. Den primære forskel er, at långiveren ved et sælgerpantebrev er sælgeren, du køber huset af. Det betyder, at du egentlig låner pengene til at betale for huset af den nuværende ejer af boligen. Ved denne type pantebrev vil der være en bestemt rente og ydelse, der skal betales hver måned. Det er skrevet ind i pantebrevet.
Hvis sælger ønsker at sælge pantebrevet videre, kan vedkommende godt det. Det kan sagtens overdrages til en tredje part. Hvis du betaler det, som du skal, til rette vedkommende, har det ikke nødvendigvis nogen betydning for dig.
Et sælgerpantebrev kan være et godt alternativ til et realkreditlån, da du kan være med til at bestemme renter og afdrag med sælger. Det er dog i de færreste tilfælde, at sælgeren af dit kommende hus har mulighed for dette. Det kan dog lade sig gøre.
Læs mere om sælgerpantebrev her…
Husk på de resterende udgifter ud over købesummen, når du køber bolig
Når du skal købe hus, er det vigtigste selvfølgelig, at du får styr på at låne penge til købesummen, hvis du ikke selv har mulighed for at betale hele summen kontant. Der er dog andre udgifter, du også skal tænke på, du skal have finansieret. Dette vil typisk være engangsudgifter, men ikke desto mindre kan de stadig løbe op i en vis sum. Samlet set vil det typisk være handelsomkostninger, du skal betale for at få lov til at købe boligen.
Når du skal købe hus, er der visse udgifter, du står for at skulle betale. Når du skal købe en bolig, kan det være en fordel at få rådgivning af en advokat. En boligadvokat kan hjælpe dig med at kigge købsaftalen igennem. Det er en fordel, da en boligadvokat kan gennemskue, hvis der er noget, der ikke helt stemmer overens. Du er bedre sikret mod, at der bliver lavet fejl i købsaftalen, når du har en advokat med ind over, inden du skriver under på købsaftalen. En boligadvokat vil typisk også tage sig af skødet på din nye bolig.
Når du har købt boligen, skal du tinglyse et skøde. Et skøde beviser, at det er dig, der ejer ejendommen. Det er vigtigt at få tinglyst, ellers står sælger stadig som ejer af boligen. Når der skal tinglyses et skøde, skal du betale for det. Dette kaldes en tinglysningsafgift. Handelsomkostningerne kan ud over advokatrådgivning og tinglysningsafgift indebære mange forskellige udgifter. Det aftales typisk i købsaftalen, hvilke udgifter sælger står for, og hvilke køber står. Du skal derfor tænke på, at du også skal have råd til handelsomkostningerne, når du ønsker at købe din drømmebolig. Dette vil typisk også være et beløb, du selv skal anskaffe – ligesom med de 5 % til udbetalingen.
Læs også: Hvor meget kan jeg låne?
