Ejerpantebrev

Et ejerpantebrev ved du måske, hvad er, hvis du har fast ejendom. Hvis ikke, er det et begreb, du bør stifte bekendtskab med. Ejerpantebreve bruges flittigt af personer, der har fast ejendom, bil, andelsbolig eller andet, der kan bruges som sikkerhedsstillelse for et lån. Kort fortalt er et ejerpantebrev nemlig en måde, hvorpå du kan stille sikkerhed i din faste ejendom for et lån hos en långiver. I denne artikel forklarer vi dig meget mere om, hvad et ejerpantebrev er og hvordan du kan drage fordel ved at bruge det. Vi vil forsøge at forklare dig alle aspekter ved brugen af ejerpantebreve; vi vil give dig viden om fordelene såvel som fremgangsmåden ved brug af ejerpantebreve.

Læs også: Sådan bliver du boligejer, selvom banken sig “nej”

Hvad er et ejerpantebrev?

Et ejerpantebrev er en særlig form for pantebrev, der ofte bruges af ejere af fast ejendom, der netop ønsker at stille sikkerhed i den faste ejendom. Som pantebrevsejer står du både som kreditor og debitor, panttager og pantsætter eller som långiver og låntager. Derfor bliver du heller ikke hverken rigere eller fattigere, når du opretter et ejerpantebrev i din faste ejendom.

Ejerpantebrevet kan du således bruge, når du ønsker at optage et lån i boligens friværdi. Det fungere på den måde, at din långivere tager såkaldt “underpant” i ejerpantebrevet, hvilket gør at långivere kan tilbyde dig bedre lånevilkår, fordi du har givet sikkerhed i din bolig. Det betyder, at du kan overdrage dit ejerpantebrev til pengeinstituttet, som så vil overtage de rettigheder og den sikkerhed, der ligger i dit pantebrev.

Læs også: Boliglån uden om banken – læs om dine muligheder for at låne

Hvorfor oprette et ejerpantebrev?

Den primære grund til at oprette et pantebrev i sin faste ejendom er, at man kan bruge pantebrevet som sikkerhedsstillelse, hvis man ønsker at optage et lån i boligen. Hvis du gerne vil låne penge i banken, vil du typisk opleve, at banken vil have, at du stiller sikkerhed for lånet. Denne sikkerhed kan du stille gennem ejerpantebrevet, hvor du kan gøre banken til underpanthaver. Ved at gøre banken til underpanthaver giver du banken pantsikkerhed for lånet, og du kan få lov til at optage lånet – begge parter vinder altså. Den store fordel ved at oprette et ejerpantebrev er, at du ikke bliver fattigere af at gøre det. Derudover er pantebrevet ofte en god vej til at blive godkendt som låntager i banken.

Når banken stifter underpant i pantebrevet, kan banken råde over pantebrevet. Det betyder eksempelvis, at banken kan bestemme, at dit hus skal på tvangsauktion, hvis du ikke kan betale dit lån – hvis pantebrevet altså er oprettet i værdien i dit hus.

For at overskueliggøre det, får du her et eksempel:

Preben er husejer. Preben vil gerne have en ny carport til 200.000, og vil gerne låne pengene i banken. Banken vil gerne godkende Preben som låntager, men på den betingelse at Preben kan stille en tilsvarende sikkerhed på kr. 200.000 i sin bolig for lånet. Preben har allerede et ubenyttet ejerpantebrev i sit hus på 300.000 kroner, som banken kan stifte underpant i; altså sker der en underpantsætning i ejerpantebrevet. Hvis Preben ikke betaler sit banklån tilbage, kan banken sætte Prebens hus på tvangsauktion for at inddrive Prebens udestående.

Læs også: Ejendomskreditlån – optimal til billige huse i udkantsdanmark

Skal det tinglyses?

I Danmark har vi et system, der sikrer, at alle kan se, hvis et aktiv er pantsat. At noget er pantsat betyder, at der er givet sikkerhed i aktivet til en 3.-mand – eksempelvis banken. Når et pant er registreret, har den, der har panteretten sikkerhed for at få sine penge, når aktivet sælges. For at alle netop kan se, hvilke aktiver der er pantsat, skal det være registreret i Tingbogen. Dette gælder altså også for ejerpantebreve. Et ejerpantebrev hænger altså sammen med tinglysning, fordi det netop skal være tinglyst for at være gældende.

En af grundene til, at ejerpantebreve skal tinglyses, er, at man således kan se, hvem der har ret til sine penge først. Den, der først får tinglyst sin panteret, skal først have sine penge. Denne regel gælder eksempelvis, hvis flere har pant i et hus. Det kaldes prioritetsrækkefølge – og reglen for rækkefølgen siger: ”først i tid – først i ret”. Det er, som nævnt tidligere, ejeren af ejerpantebrevet, der er både debitor og kreditor – i modsætning til andre former for pantebrev.

Det vil sige, at det af tinglysningen af ejerpantebrevet fremgår, at det er ejeren, der giver sig selv panteret i aktivet – og således bevarer ejeren af pantebrevet sin plads i prioritetsrækkefølgen. Herefter kan ejeren af aktivet, der er pant i, via en pantsætningserklæring give andre pant i ejerpantebrevet, også kaldet “underpant”. Dette sker, når banken eksempelvis bliver underpanthavere. Stiftelsen af underpanten skal også tinglyses. Hvis ejerpantebrevet ikke tinglyses, er det ikke gældende. Det gælder både for selve ejerpantebrevet og for underpanten i det.

Hvad koster det at tinglyse?

Når dit pantebrev i din bolig skal tinglyses, medfører det en afgift. Denne afgift skal betales til det offentlige. Uanset størrelsen på pantebrevet vil tinglysningsafgiften være på 1.640 kroner. Derudover skal du dog også altid betale et variabelt beløb – en såkaldt stempelafgift – som er 1,45% af pantebrevets størrelse, når du tinglyser ejerpantebrevet. Når banken – eller en anden kreditor – vil stifte underpant, og ejeren af pantebrevet skal lave pantsætningserklæringen, skal dette også tinglyses.

For at overskueliggøre det, bruger vi igen eksemplet med Preben, som gerne vil købe et sommerhus, i et regneeksempel:

Preben opretter sit ejerpantebrev, som han naturligvis tinglyser. Da Preben skal tinglyse sit pantebrev, skal der betales tinglysningsafgift, som består at en fast og variabel del, som herefter lægges sammen. Derudover skal Preben betale 1,45% af pantebrevets størrelse (oprundet til nærmeste 100), som er på 300.000 kroner; altså 4.400 kroner. Med tinglysningsafgiften på ejerpantebrevet og stempelafgiften skal Preben altså betale 6.040 kroner, når han tinglyser sit pantebrev. Hvis dette ikke gøres, vil Prebens pantebrev ikke være gyldigt, og banken vil ikke kunne stifte underpant.

Regneeksempel: 

Fast tinglysningsafgift: 1.730 kr.
Variabel tinglysningsafgift (stempelafgift): 300.000 * 1,45% = 4.350 (oprundes til nærmeste 100) ) = 4.400 kr.
Tinglysningsafgift i alt: 1.730 + 4.400 = 6.130 kr.

Læs også: Hvor meget kan jeg lån?

Hvad er den samlede pris på et ejerpantebrev?

Det er svært at sige, hvad den samlede pris på et ejerpantebrev er. Prisen er nemlig individuel og afhænger af flere ting.

Først og fremmest kan man sige, at den faste pris – altså den pris, man aldrig kommer uden om – er tinglysningsafgiften på 1.640 kroner og stempelafgiften på 1,45% af pantebrevets størrelse. Udover disse beløb kan der dog komme et gebyr for udfærdigelsen af pantebrevet fra dit pengeinstitut. Hvis der er lovet underpant i et ejerpantebrev, som endnu ikke er oprettet, da aftalen er indtruffet, vil långiveren bag underpanten typisk forlange et gebyr for at få udarbejdet pantebrevet. Dette gebyr varierer fra pengeinstitut til pengeinstitut.

Prisen på udarbejdelse af et ejerpantebrev er altså individuel og afhænger af den, der skal udarbejde ejerpantebrevet. Hvis du opretter et ejerpantebrev, kan du selv gøre det, eller du kan få en professionel, eksempelvis en advokat, til at gøre det for dig. Hvis du selv udarbejder det, koster det intet. Du skal dog som menig mand være sikker på, hvad du laver. Hvis en professionel skal udarbejde pantebrevet for dig, vil det koste et gebyr. Gebyret forhandles med den, der skal udarbejde ejerpantebrevet, og derfor er prisen altså også individuel og variabel.

Læs også: Pant i fast ejendom

Hvad er renten på et ejerpantebrev?

Der skal som udgangspunkt ikke betales rente af et ejerpantebrev. Et ejerpantebrev er altså ikke forrentet. Det er det bagvedliggende lån, der er forrentet, og det er derfor det, der skal betales renter af. Derfor kan det måske også undre dig, at der står en rentesats på pantebrevet. På et ejerpantebrev vil en rentesats altid fremgå. Denne rentesats skal dog kun tages i betragtning, hvis ejeren af pantebrevet misligholder den gæld, der ligger bag pantebrevet. Hvis gælden misligholdes, må långiveren bag det bagvedliggende lån anmelde sit krav til skifteretten, hvorefter ejeren af ejerpantebrevet må betale den rente, der står på ejerpantebrevet.

Igen bruger vi eksemplet med Preben for at overskueliggøre sagerne:

Preben har oprettet et pantebrev, det er tinglyst, og banken har stiftet underpant i ejerpantebrevet, således at Preben har fået lov til at optage et banklån til at finansiere sit sommerhus. Preben betaler af på sin gæld, og derfor koster ejerpantebrevet ikke noget; der er ingen renter på pantebrevet, der skal betales. Preben får dog meget hurtigt svært ved at overholde sine gældsaftaler efter en fyring, hvorfor Prebens hus sælges på tvangsauktion. Prebens bank må anmelde sit krav til skifteretten for at få de penge, der er stillet i sikkerhed, og Preben må nu betale de renteudgifter, der står på ejerpantebrevet.

Læs også: Boliglån uden om banken

Overdragelse af ejerpantebrev

Hvad sker der med et ejerpantebrev ved salg? Det er muligt at overdrage et ejerpantebrev til nye ejere. Dette kan eksempelvis blive aktuelt, hvis du har et pantebrev i dit hus, og dit hus sælges. Et ejerpantebrev kan overdrages til den nye ejer af boligen, som så både bliver den nye debitor og kreditor af pantebrevet. Hvis der skal ske en overdragelse, kræver det, at der laves en påtegning på pantebrevet. Det koster et gebyr. Derudover skal ejerpantebrevet igen tinglyses af den nye lejer, som skal betale tinglysningsafgift. Dog skal den nye ejer ikke også betale stempelgebyr af pantebrevet. Når et ejerpantebrev bliver overdraget, skal den tidligere og den nye ejer skrive under på, at der sker et debitor- og kreditorskifte.

Vi bringer eksemplet med Preben på banen igen:

Preben har valgt at sælge sit hus, som nu har fået nye ejere. De nye ejere vil gerne overtage Prebens ejerpantebrev i huset. Det kan de sagtens komme til. Preben og den nye ejer skal blot underskrive en aftale om dette på tinglysning.dk, hvorefter arbejdet bliver overladt til den nye ejer. Den nye ejer skal sørge for at tinglyse ejerpantebrevet og sørge for, at der laves en ny påtegning af pantebrevet.

Hvis du ikke kan betale den bagvedliggende gæld ud, når du overdrager dit pantebrev, kan långiveren forlange at få indfriet sin sikkerhed. I Prebens tilfælde kan banken altså forlange, at Preben skal betale de 150.000 kroner, som er stillet i sikkerhed for lånet gennem ejerpantebrevet. Alternativt kan banken forlange, at der stilles sikkerhed i noget andet, ligesom banken kan tilbyde et usikret lån (også omtalt som blanco-lån). Et blanco-lån er et lån uden sikkerhed, hvilket også er grunden til, at et blanco-lån som regel er dyrere lån end et lån man pant i fast ejendom. 

Hvad sker der, når gælden er indfriet?

Når den gæld, der ligger bag pantebrevet, bliver indfriet, vil långiveren frigive ejerpantebrevet ved at slette sit underpant. Långiverens underpant i aktivet bliver altså aflyst i tinglysningssystemet, idet ejeren af pantebrevet ikke længere har gæld og dermed ikke skal stille sikkerhed. Derefter kan ejeren af pantebrevet vælge, om han eller hun vil lade pantebrevet stå til sig selv, eller om han eller hun senere igen vil bruge det til at stille sikkerhed for noget andet. Selvom gælden er indfriet, vil ejerpantebrevet bevare sin registrering i tingbogen, og det vil næste altid være en god idé at beholde ejerpantebrevet.

I praksis er alle pengeinstitutter ikke lige gode til at huske at slette deres underpant, selvom den tilknyttede gæld er indfriet. Det betyder, at man ofte i praksis selv skal tage kontakt til sin långiver og bede dem frigive ejerpantebrevet ved at aflyse deres underpant.

Besøg Fairkredits hjemmeside her.. 

Hvad kan man have et ejerpantebrev i?

Ejerpantebrev kan anvendes i fast ejendom, men på alle forskellige boligtyper fra landejendom til andelsbolig. Det er muligt eksempelvis at have et ejerpantebrev i et hus, et ejerpantebrev i en ejerlejlighed eller et ejerpantebrev i en andelsbolig.

Læs også: Lån i friværdi

Hvad er de største fordele?

Der er flere fordele ved at have et ejerpantebrev i sit aktiv. En af de store fordele er, at pantebrevet er meget fleksibelt. Det er ejeren, der fastsætter størrelsen på pantebrevet, ligesom det er ejeren, der kan vælge at give sikkerhed i det. Derudover er det en stor fordel, at der ikke er omkostninger forbundet med stiftelsen af underpantet. Således kan ejeren af pantebrevet altså overdrage rettighederne og sikkerheden i pantebrevet til en långiver, som kræver sikkerhedsstillelse for et lån. Der skal kun betales tinglysningsafgift for tinglysningen af pantebrevet, og altså ikke for stiftelsen af underpant i det.

Det er en stor fordel, at pantebrevet bevarer sin plads i tingbogen, selvom det bagvedliggende lån er betalt ud. Således kan ejeren af pantebrevet nemlig selv vælge, om denne ønsker at bruge ejerpantebrevet som sikkerhedsstillelse igen. Det kan være lettere (og billigere) at få lov til at optage et lån hos et pengeinstitut, hvis man har et ejerpantebrev, idet man så har mulighed for at stille en sikkerhed for lånet.

Brug ejerpantebrevet til at låne op i friværdien

Går du med tanker om at låne op i friværdien, og har du allerede et ejerpantebrev i boligen, kan der være mange penge at spare, da de spare en stor del af omkostningen til tinglysning af lånet. I du låner op, skal du dog sikre dig at du har tiltrækkelig friværdi i boligen. Friværdien beregnes ved at fratrække din nuværende restgæld med pant i boligen fra husets værdi. Har du således gæld i boligen for kr. 1.000.000 og en vurdering på kr. 1.300.000, vil du have en friværdi på kr. 300.000, som du vil have mulighed for at låne op i.

Ønsker du et gratis og uforpligtende tilbud på lån i din friværdi, kan du klikke på knappen “Indhent lånetilbud” her på siden.

Du kan også prøve Fairkredit’s online låneberegner til at blive klogere på dine muligheder for at låne op i din friværdi, ved at klikke her: Lån i friværdi – sådan udnytter du din friværdi

Vi håber, du er blevet klogere på, hvad et ejerpantebrev er, hvad det kan bruges til, hvordan det bruges, hvad det koster og fordelene omkring det.

Hvis du har yderligere spørgsmål eller brug for en uforpligtende snak om dine muligheder for at låne, kan du kontakte os på telefon 70 27 27 26 alle hverdage 9-17.00, eller mail info@fairkredit.dk.