Boligfinansiering

Boligfinansiering kan have mange former, f.eks. lån til køb af bolig, lån i friværdi eller omlægning af eksisterende gæld. Der findes flere forskellige former for boliglån som kan anvendes forskellige formål, og som henvender sig til forskellige målgrupper.

I dette indlæg vi vi forsøge at gøre dig klogere på de forskellige låntyper og fordelene og ulemperne hvad dem hver især.

Boligfinansiering er nok den mest anerkendte og billigste lånetype på markedet, hvilket gør at langt de fleste boligejere har gæld i deres boliger. Dette skyldes primært at det er meget få, der kan købe en bolig kontant uden at skulle have hjælp til at finansiere en del af købesummen. Derudover er renterne på boligfinansiering ofte så lav, at det reelt bedre kan svare sig at have investere sin penge fremfor at afdrage dem på sine boliglån.

Det kan dog være svært at overskue, hvordan en bolig kan finansieres, idet der er rigtig mange muligheder for boligfinansiering. Mulighederne er faktisk mange uanset, hvilken økonomisk situation du står i. Herunder vil vi forsøge at guide dig igennem køb af en bolig, hvordan en bolig kan finansieres, og hvad fordelene er ved de forskellige boligfinansieringsmuligheder.

Generelt om boligfinansiering

Der findes tre gængse former for boligfinansiering 1) lån til boligkøb som anvende i forbindelse med boligkøb og 2) lån i friværdi som anvendes når eksisterende boligejer låner op i friværdien og 3) omlægning af eksisterende finansiering. 

Der er mange, der sætter pris på at bo til leje. På den måde slipper man for udgifter til eksempelvis ejendomsskat og grundskyld. Til gengæld er der også rigtig mange, der sætter pris på at eje sin egen bolig. Med egen bolig kan du gøre lige netop det, du vil – og du kan, til en vis grad, også finansiere boligen lige netop, som du vil.

I Danmark er det lovpligtigt, at køberen af en bolig selv skal have opsparet min. 5% af købesummen. De resterende 95% af købesummen kan altså finansieres på forskellige måder. Den mest almindelige form for boligfinansiering i forbindelse med boligkøb er, at man optager et realkreditlån for de første 80% af købesummen og et banklån for optil 15% af købesummen. Denne model med en kombination af realkredit- og banklån er typisk den bedste og billigste for din fleste. Desværre bliver kriterierne for at blive kreditgodkendt i banken og realkreditinstituttet sværere år for år, hvorfor flere og flere danskere må søge mod alternativer som ejendomskreditlån og pantebrevslån uden om bankerne.

Finansier din bolig med et realkreditlån

Realkreditlån udstedes at realkreditinstitutterne (Nykredit, Totalkredit, Realkredit Danmark. Nordea Kredit, Jyske Realkredit og DLR). Samtlige realkreditlån distribueres udelukkende gennem bankerne, hvorfor det i praksis ikke er muligt at ansøge om et realkreditlån direkte hos realkreditinstitutterne.

Renten på realkreditlån ligger pt. (2021) i niveauet -0,5% til 1% afhængig af lånetype, rentebindingsperioden og afdragsprofilen, hvilke er historisk billigt!

Et realkreditlån, eller kreditforeningslån som man kaldte det før i tiden, er et lån, der er typisk for boligkøbere. Et sådant lån er baseret på obligationer. Realkreditobligationerne udstedes af realkreditinstituttet og opkøbes af investorer fra hele verden. Disse eksterne investorer opkøber realkreditobligationerne, idet de ønsker et afkast af investeringen – og ved at opkøbe realkreditobligationerne er investorerne sikre på at få et stabilt og sikkert afkast. Danske realkreditobligationer har gennem tiden vist sig at være en meget sikker investering, da der er utrolig få udlånstab på danske boligejere. Det betyder i sidste ende, at danske realkreditlån er blandt verdens billigste låneformer, idet renten på lånet er lav sammenlignet med andre lån.

Den nok væsentligste fordel ved boligfinansiering gennem et realkreditlån er, at det er billigt. Investorerne, som har opkøbt realkreditobligationerne, er i virkeligheden dem, der finansierer dit lån. Deres investering er forholdsvis sikker, hvorfor deres risiko er lille. Dermed får du en lav rente på dit realkreditlån. En af grundene til, at realkreditobligationer er en sikker investering, er, at du stiller sikkerhed for lånet i din friværdi. I og med at du kun kan låne op til 80% af købesummen af realkreditinstitutterne, kan din boligs værdi falde med op til 20%, men realkreditinstituttet vil alligevel få dækket sit tab.

Realkreditinstitutterne er underlagt nogle strenge lovkrav, idet deres risikovillighed aldrig må blive for høj. Det betyder, at du højst kan finansiere 80% af boligens købesum gennem et realkreditlån, 75% af købesummen ved køb af sommerhus og typisk 60% ved køb af erhvervsejendomme.

Fordele ved boligfinansiering gennem kreditforeningslån

Der er rigtig mange fordele ved at finansiere størstedelen af sin bolig gennem et kreditforenings- eller realkreditlån. Det er også grunden til, at kreditforeningslån er den mest traditionelle måde, hvorpå danskere finansierer deres bolig.

En anden fordel ved at optage et kreditforeningslån er, at du ofte kan få et lån med afdragsfrihed. Afdragsfrihed kan være en fordel for mange, idet det kan skabe luft i økonomien i en periode. I den afdragsfrie periode skal du ikke betale afdrag på din gæld til kreditforeningen. Du skal dog være opmærksom på, at din ydelse så vil blive højere, når du begynder at afdrage på gælden, ligesom løbetiden vil være længere.

Som ved mange andre lån har du mulighed for at vælge rentemodel, når du optager et realkreditlån som boligfinansiering. Du kan vælge mellem et lån med en variabel rente og et fastforrentet lån. Der er forskellige fordele og ulemper ved begge rentemodeller; men det vigtigste er, at du selv kan vælge rentemodellen. På den måde kan du nemlig vælge den rentemodel, der passer bedst til dig og din økonomiske situation, når du skal vælge boligfinansiering. Udover at du selv kan vælge rentemodellen på lånet, kan du selv vælge lånets løbetid. Realkreditlån kan normalvis optages med en løbetid på op til 30 år. Derfor har du rig mulighed for at vælge den løbetid, der passer til din økonomiske situation.

En sidste fordel ved realkreditlånet er, at du har mulighed for at få et billigere lån med tiden. Du har nemlig mulighed for at lægge dit lån om. Hvis kurserne og markedsrenten falder, kan du overveje at lægge dit lån om, hvis en omlægning kan give dig et billigere lån. Når du omlægger et realkreditlån, vil du få en højere restgæld og en lavere rente, hvorfor det altså bliver billigere at betale lånet tilbage. Det er dog kun i nogle tilfælde, at en omlæggelse af lånet kan betale sig.

Ulemper ved boligfinansieringen gennem realkreditlån

Der er forskellige fordele og ulemper forbundet med forskellige lån; det gælder naturligvis også for realkreditlånet. Selvom der er rigtig mange fordele forbundet med dette lån, er der også nogle ulemper, som du naturligvis skal kende, inden du vælger realkreditlånet som en del af din boligfinansiering.

En af de ulemper, der er forbundet med et realkreditlån, er, at der skal betales engangsomkostninger. Disse engangsomkostninger, der blandt andet inkluderer tinglysningsafgift, lånesagsgebyr, stiftelsesprovision og eventuelt kurstab, hvis realkreditkurserne stiger, er forholdsvis høje. Selvom renten på realkreditlån er lav, kan det altså ikke altid betale sig at optage et sådant lån. Det er især noget, du skal undersøge, hvis du skal optage et lån med en kort løbetid. Hvis du ønsker at finansiere en del af din bolig gennem et kortfristet lån, kan det måske bedre betale sig at optage lånet i banken. De høje engangsomkostninger hos realkreditinstitutterne kan nemlig nogle gange, på trods af den lave rente, gøre lånet dyrere, hvis det skal betales tilbage over kort tid.

Som boligejer kan det være, man skal sælge sin bolig igen, før lånet, der ligger bag boligfinansieringen, er betalt ud. Det kan med andre ord være, at man skal sælge sin bolig, inden realkreditlånet er indfriet. Denne situation kan dog blive dyr. Hvis du vil indfri dit realkreditlån uden for termin, vil realkreditinstituttet typisk pålægge gebyrer. Dette skyldes, at realkreditinstituttet i realiteten mister penge, hvis du indfrier din gæld før tid.

F1-lån, F5-lån, F10-lån eller obligationslån

Der findes forskellige typer af realkreditlån. Disse typer hænger sammen med den rentemodel, der vælges. Hvis du gerne vil have en fast rente på dit lån, skal du vælge et obligationslån. Hvis du derimod vil have et lån med en variabel rente, skal du vælge et såkaldt rentetilpasningslån, hvor renten tilpasses efter markedet. Herunder kan du vælge et F1-lån, et F5-lån eller et F10-lån. Hvis du vælger et F1-lån, vil der hvert år blive lavet en vurdering af renten, hvis du vælger et F5-lån, vil der blive lavet en sådan vurdering hvert femte år, mens renten vil blive vurderet hvert tiende år, hvis du vælger et F10-lån.

Banklån til boligkøb

5% af din boligs købesum skal du selv finansiere. Op til 80% af købesummen kan du finansiere gennem et realkreditlån. De resterende 15% kan du finansiere på anden vis, eksempelvis gennem et boliglån. Et boliglån eller et huslån er i virkeligheden bare et hvilket som helst lån, der finansierer henholdsvis en bolig eller et hus. Typisk taler man dog om et boliglån som et lån, der er udstedt af banken. Et banklån er altså en ganske almindelig finansieringsmulighed, når der skal købes bolig.

Boligfinansiering gennem et banklån er en løsning, mange vælger i kombination med realkreditlånet. Der er flere forskellige ting, du skal være opmærksom på, hvis du vil optage et boliglån i banken.

1. Du skal stille sikkerhed for lånet

Boligfinansiering gennem et banklån kræver typisk, at du stiller sikkerhed for lånet. Sikkerheden stilles for at mindske bankens risiko mindst muligt. Det betyder også, at lånet bliver billigere, når der stilles sikkerhed. Når du skal optage et boliglån i banken, kan du stille sikkerhed i forskellige ting, og det er noget, der aftales med banken. Du kan stille sikkerhed i forskellige aktiver, herunder et sommerhus, en opsparing, kunst eller måske et ejerpantebrev i boligen. Det kræver dog, at der er friværdi nok i boligen, hvilket banken vil skulle vurdere, idet banken ligger under kreditforeningen i prioritetsrækkefølgen.

2. Du skal kreditvurderes

Når du skal optage et boliglån i banken til din boligfinansiering, skal banken lave en kreditvurdering af dig. Banken skal med andre ord sikre sig, at du kan betale afdrag og forrente lånet, inden de godkender dig som låntager. Når banken skal kreditvurdere dig, skal banken undersøge din økonomiske situation. Det er din økonomiske situation, der bestemmer, om du kan blive godkendt som låntager.

3. Du skal redegøre for boligfinansieringen

Hvis du vil optage et boliglån i banken, skal du være opmærksom på, at du skal redegøre for, hvad lånet skal finansiere. Idet lånet skal bruges til at finansiere din bolig, vil banken typisk ikke have nogle indsigelser, med mindre du ikke er kreditværdig eller ikke kan stille sikkerhed for lånet.

4. Løbetid og vilkår kan variere

Hvis du vil optage et boliglån i banken, skal du overveje at finde den bedste bank til boliglån. Der er ikke noget entydigt svar på, hvilken bank der er den bedste. Du skal dog være opmærksom på, at lånevilkår og fordele kan variere fra bank til bank, hvorfor du bør undersøge vilkårene hos forskellige banker. Eksempelvis bør du undersøge løbetiden på boliglån i banken. Løbetiden på et boliglån i banken er typisk på op til 20 år. Du skal også overveje at undersøge, om der er fordele forbundet med at vælge den bank, realkreditinstituttet samarbejder med. Hvis du gør dette, kan det i nogle banker give bedre vilkår.

5. Renten på boliglån i banken

Renten på et boliglån i banken er typisk forholdsvis lav. Det skyldes netop, at bankens risiko er lav, fordi du har stillet sikkerhed for lånet samt har gennemgået en grundig kreditvurdering. Boliglånsrenten kan dog variere alt efter, hvilken bank du vælger, samt hvilken rentemodel du vælger. Renten på et boliglån i banken er dog sjældent så lav som hos realkreditinstitutterne. Det skyldes, at realkreditinstitutterne altid skal vurdere din bolig for at sikre sig, at kreditforeningen ikke kommer til at lide tab ved salg, hvorfor risikoen er meget lav. Derudover vil kreditforeningen altid have den første plads i prioriteringsrækkefølgen, hvorfor realkreditinstituttet er den første part, der skal have sine penge, hvis boligen sælges.

Læs også: Lån til boligkøb

Boliglån uden om banken

Det kan være vanskeligt at få lov til at optage et boliglån i banken; der er nemlig mange krav, man skal overholde. Først og fremmest skal man have en god kreditværdighed for at kunne låne penge til boligfinansiering i banken. Derudover skal man typisk kunne stille sikkerhed for lånet, hvilket ikke er muligt for alle. Hvis man ikke kan stille sikkerhed for lånet, men man har en god kreditværdighed, kan man i sjældne tilfælde få lov til at låne et blanco-lån. Her er renten dog høj. Hvis du mangler penge til finansiering af din bolig, og du – af den ene eller anden grund – ikke kan eller vil låne penge i banken, har du andre muligheder. Heldigvis kan man nemlig låne penge andre steder end i banken, og nogle af disse alternative lån kan bruges som boliglån.

Læs også: Pantebrevslån

Boligfinansiering gennem et sælgerpantebrev

Boligfinansiering kan også ske gennem et sælgerpantebrev, hvis både køber og sælger er indstillet på det. Denne form for boligfinansiering bruges dog ikke så ofte længere, som den gjorde engang, idet langt de fleste boliger i dag handles kontant. Et sælgerpantebrev er et slags pantebrev, som bruges, hvis køberen af boligen skylder en del af købesummen til sælgeren af boligen, som så får sikkerhed i denne pant i boligen. Hvis køber og sælger aftaler, at køberen kan skylde en del af købesummen til sælger, vil køberen altså afdrage til sælgeren, som var sælgeren enhver anden långiver. Køberen skal betale rater og renter, mens sælgeren får sikkerhed i panten i boligen.

Hvis boligfinansieringen – eller en del af denne – sker gennem et sælgerpantebrev, vil sælgeren af boligen meget sjældent selv beholde pantebrevet. Det vil i stedet blive videresolgt til eksempelvis et pantebrevsselskab eller en bank, som i stedet vil modtage køberens betalinger. Sælgeren vil således få pengene med det samme, men sælgeren vil dog samtidig lide et kurstab.

Boligfinansiering gennem et forbrugslån

I dag er det blevet lettere at låne penge, end det var før i tiden. Det er sket i takt med, at der er kommet flere online låneudbydere, der tilbyder forskellige former for forbrugslån. Nogle forbrugslån kan bruges til boligfinansiering, idet nogle forbrugslån er så store, at man faktisk kan finansiere en stor del af en købesum gennem dem. Det afhænger dog naturligvis af købesummens størrelse. Faktisk kan man hos nogle låneudbydere låne op til 400.000 kroner, hvilket i mange tilfælde er en god del af den manglede boligfinansiering. Der er naturligvis nogle forskellige fordele og ulemper ved at optage et forbrugslån og bruge det som boliglån.

1. Du skal ikke stille sikkerhed

Når du optager et forbrugslån online, skal du typisk ikke stille sikkerhed for lånet. Det kan være en fordel for nogle, da det faktisk giver en større sikkerhed for låntageren. Når du ikke stiller sikkerhed for lånet, risikerer du ikke at miste et aktiv, hvis du – af den ene eller anden grund – ikke kan overholde dine låneaftaler.

2. Det er lettere at optage et forbrugslån

Når du optager et boliglån i banken, skal du altså igennem en grundig kreditvurdering for at blive erklæret kreditværdig. Det er ikke tilfældet, når du optager et forbrugslån online. Når du optager et forbrugslån online, vil låneudbyderen også lave en kreditvurdering af dig. Du skal dog ikke overholde lige så mange krav som i banken, for at den online låneudbyder vil erklære dig kreditværdig. Det er altså lettere at få lov til at låne penge online, end det er i banken, og derfor er der også nogle, der vælger denne form for lån til finansiering af en bolig. Udover, at kreditvurderingen ikke er så grundig, skal du ikke redegøre for, hvad lånet skal finansiere.

3. Indfri lånet før tid

Når du optager et forbrugslån som en del af din boligfinansiering, kan du typisk indfri lånet før tid, hvis du har mulighed for det. Det er en stor fordel, idet du kan spare mange penge på et lån, hvis du kan indfri det før tid. Hvis du pludselig får flere penge end forventet, og du kan bruge dem på afvikling af din gæld, kan du altså typisk gøre det, uden at der tilskrives gebyrer.

4. Et forbrugslån er et dyrt lån

At optage et forbrugslån som boligfinansiering er en dyr mulighed. Renten på et forbrugslån er forholdsvis høj i forhold til renten på et boliglån eller renten på et realkreditlån. Det skyldes, at långiverens risiko er høj, idet du hverken stiller sikkerhed for lånet eller gennemgår en grundig kreditvurdering, inden du godkendes. Den høje pris er en klar ulempe, der gør, at mange undgår denne finansieringsmulighed, når de skal finde den rette boligfinansiering.

Prøv også vores beregner “Hvor meget kan jeg købe bolig for?”

Tips til boliglån uden om banken

Når du optager et boliglån i banken, kan du være sikker på, at du får kyndig hjælp af en bankrådgiver, som kan fortælle dig alt det, der er værd at vide. Det samme gælder, hvis du optager et realkreditlån i et realkreditinstitut. Hvis du derimod vælger at optage et boliglån uden om banken, eksempelvis gennem et forbrugslån online, er der ikke en bankrådgiver tilknyttet. Derfor giver vi dig her nogle gode tips, du kan benytte dig af, hvis du overvejer at optage et boliglån uden om banken.

1. Tryghed og god mavefornemmelse er alfa omega

Det første – og måske vigtigste – tip er, at du skal vælge et ejendomskreditselskab som du har tillid til, og som kan give dig en tryghed i boligkøbsprocessen og finansieringen heraf. Når du har modtaget et lånetilbud på et ejendomskreditlån kan det være en god idé at gennemgå det i fællesskab med kreditkonsulenten som har skaffet dig lånet, så du er 100% sikker på at du forstår dine lånevilkår til bunds.

2. Læg et budget

Når du skal tage et ejendomskreditlån uden om banken, vil du blive tilbudt et lån med en løbetid på typisk 15-25 år og med angivelse af en månedlig ydelse før og efter skat (rentefradrag). Når du har modtaget et lånetilbud kan du være sikker på at långivere har gennemgået alle dine tal og vurderet at dit rådighedsbeløb er tilstrækkeligt ud fra en gennemsnitlig betragtning.

Men selvom at långiver har vurderet at din rådighedsbeløb af tilstrækkeligt og laver op til deres retningslinjer, bør du også selv tage stilling til om dit rådighedsbeløb vil være tilstrækkeligt. For at finde ud af om dit rådighedsbeløb er tilstrækkeligt til at lave for, kan du med fordel sammenligne det med dit nuværende rådighedsbeløb.

Skulle det vise sig at rådighedsbeløbet bliver for lavt, bør du nok overveje om boligkøbet er det rigtige for dig lige nu, om du kan finde en billigere bolig eller om du evt. kan få en længere løbetid på lånet. Det kan være fristende i denne situation er anmode om en billigere varibel rente, men dette er sjældent en god idé i praksis, da du derved også risikere at rente kan stige. Er du i tvivl kan du altid få personlig vejledning hos din rådgiver eller kreditkonsulent.

Omvendt, hvis rådighedsbeløbet er unødigt højt i forhold til hvad du har brug for, kan det være en god idé at forkorte løbetiden på dit lån, og derved afdrage lånet endnu hurtigere. Denne manøvre vil over tid spare dig for mange penge, da de ved at afdrage lånet hurtigere også vil spare mange penge i renteudgifter.

Når du skal vælge løbetid, skal du altså være klar over, hvor mange penge du kan afvikle på gælden om måneden. Det kan du blive ved at lægge et realistisk budget. Når du kender din økonomi, kender du også grænserne for din økonomi.

3. Modtag vejledning, hvis det er nødvendigt

Selvom du vil optage et boliglån uden om banken, kan du modtage rådgivning og vejledning. Du kan også opsøge en uvildig rådgiver eller os hos Fairkredit. Vi står klar til at hjælpe dig med at finde det bedste boliglån uden om banken. Hvis du får hjælp og rådgivning, er du mere sikker på, at du optager det rigtige lån, så du kan finansiere din drømmebolig.

Hvad er det bedste boliglån?

Der er, som nævnt, forskellige fordele og ulemper forbundet med de forskellige boligfinansieringsmuligheder. Derfor er det også svært at sige, hvad det bedste boliglån er. Den billigste boligfinansieringsløsning er typisk – hvis ikke hele købesummen kan betales af egenkapital – at optage et realkreditlån og eventuelt et boliglån i banken. Der er dog nogle ulemper forbundet med det, som ikke er forbundet med et forbrugslån. Derfor skal du altså også vælge den form for boligfinansiering, der passer bedst til dig og din økonomiske situation.

Hvis du har spørgsmål til finansiering af din bolig, hvad enten der er tale om lån til ejerlejlighed, lån til hus, lån til andelsbolig eller lån til sommerhus, er du velkommen til at kontakte os.

Du kan altid komme i kontakt med os på hovednummeret 70 27 27 26.